不動産鑑定

『不動産目利き塾』塾長の大谷です。

もう夏まっさかりですね。

現在、お盆休み中です。

さすがに事務所に出社しても

電話もなく事務作業が進みます。

家に帰るとハーレム状態で

大変なことに

なっています。

つづきは編集後記で。

以下コンテンツです。

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○ < 本日のメニュー                │
<□> │◆不動産投資の市場分析            │
||  │ マーケットを読む力             │
│                       │
└───────────────────────┘

◆◆◆   市場分析    ◆◆◆

不動産鑑定士は

鑑定評価をするときは

市場分析が欠かせません。

不動産投資も同じで

市場分析が必要となります。

不動産鑑定士は

売買市場と賃貸市場の

両方の市場を考えて分析

していきますが、

不動産投資初心者は

特に賃貸市場のほうが

重要なのでこちらからお話しましょう。

まず市場分析ってなんだろう

って思われているかたが

ほとんどだと思います。

簡単に言えば

不動産の取引の当事者が

どんな人だろうって考えことです。

売買市場で言えば、

どんな人が

買ったり売ったりする人なんだろう

賃貸市場で言えば、

どんな人が

借りたり貸したりする人なんだろう

ということです。

例えば、

買い手は個人の不動産投資家、

売り手は不動産業者、

個人の富裕層など、

借り手は会社員、

貸し手は個人の富裕層など

市場分析は

不動産投資にとってとても重要なことなのです。

ワンルームマンションの

主な借り手は大学生で

貸し手は個人投資家

このケースでは、

周辺に大きな大学があるのかどうか、

家賃の相場は

いくらに設定されているのか、

部屋の大きさはどのくらいの広さなのか、

いろいろ分析を行って

不動産投資の可否を決定していきます。

大学の移転計画があったり、

駅の新設が予定されていたりすると

賃貸市場は大きく動きます。

大学の一部が移転した場合に

1、2年生はA市、

3、4年生はB市

なんてことはよくあります。

この場合、市場分析の結果、

半分半分でどちらでも同じかなっと

思うかもしれません。

確かにそうかもしれません。

例えば

B市が都会で相対的に家賃が高いケースであると

学生は1年生のときに借りたマンションのまま

引っ越しせずにそのままの

住み続けるということもあり得ます。

また

このケースが反対の場合なら

違った結果になるかもしれません。

B市が家賃が安く、

A市が高いなら

3年生になったら引っ越しを

考えるかもしれません。

学生の傾向としては住むなら

家賃の安いA市、

アルバイトは都会のB市で

働くということもよく耳にします。

このように市場分析は難しいことではなく

自分に当てはめて自分だったら

どうするか

という観点を常に持つということが重要です。

あなたはどこに住みたくて、

いくらだったら借りるのか。

ということで、今回はここまでです。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

もう8月中旬ですね。

カブトムシのお話

カブトムシの幼虫を育てていたという

お話はさせていただきましたが

7月にサナギから成虫になりました。

成虫3匹ともメスだったので

急遽、ホームセンターからオスを購入

してきました。

オス、メスペアでしか売ってくれなかった

のでメス4匹にオス1匹で飼っています。

毎日ゼリーをやるのが日課となりましたが

よく食べるのでゼリーの在庫が心配な

この頃です。

たくさんタマゴを産んで子孫を残して

欲しいですね。

…………‥‥‥・・・・・・━━━━・・・・・・‥‥‥…………

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子午線郵便局が出来ます。

近くの郵便ポストがなくなってとても不便だったのですが

郵便局が近くに出来てとても便利になりました。

鑑定でいうと交通接近性の項目でアップします。

 

子午線郵便局は、老朽化した明石大蔵郵便局(大蔵本町)を新築移転する形で誕生する。

敷地内を日本標準時子午線が通る上、背景に天文科学館が望める好立地とあって、市内の新名所としても期待が寄せられている。

 

http://www.kobe-np.co.jp/news/touban/0005081369.shtml

2012年公示地価が3月22日に発表されました。

兵庫県は、住宅地、商業地ともに4年連続下落していますが、下落幅は縮小しています。

明石市では平均変動率は住宅地で-0.5%、商業地で-1.9%で下げ幅は縮小しています。

詳細については国交省や各新聞等に掲載されておりますので興味のある方はまた見て下さい。

さて、今回の地価公示は東日本大震災の後、初めての地価公示ということでどのような影響が及ぶか注目しておりました。

福島県は原発事故の影響で住宅地が全地点下落、宮城や岩手も津波の被害がある所と無い所での2極化が進んでいると国交省が分析しています。

千葉県の浦安でも液状化の影響により下落が大きくなっています。

反対に元気なところは名古屋圏で、マンション需要が増加しているとのことです。

家主からアパートの立ち退きを言われましたが、立ち退き料の妥当性が分かりません。教えてください。

 

 

 

立ち退き料は通常、引っ越し費用、引っ越し先の家賃、敷金、礼金等を総合的に考えて決定します。当然、家主さんとの話し合いにより決まりますのでケースバイケースで個人的な事情によります。

 

鑑定評価では、借家権の評価で立ち退き料相当額を求めることがあります。居住用の借家権は具体的な交換価値は有せず、借地権のように明確に価値が把握しがたい。鑑定評価のおいては、損失補償の考え方で代替建物に入居するに要する一時金のの補償と支払賃料の差額の有限補償の考えが実用的です。立ち退き料は法律上の規定はないが、一般的には移転費用の補償、借家人が事実上喪失する利益の補償、利用権の消滅補償の性格があります。


 不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、
「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。

 不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。国や都道府県が土地の適正な
価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、
公共用地の取得、相続税標準値の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行ってい
ます。不動産についての専門家、「不動産鑑定士」はあなたの身近で活躍し、
あなたの不動産の良き相談相手なのです。