税務評価

 

税務評価において税理士の先生から広大地の判定のご依頼がありました。開発想定図面のご依頼もあり、市役所での打ち合わせを行い、作成致しました。

 

財産評価基本通達における広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等のつぶれ地が生じ

る土地を前提としていること、また対象地がその比較において広大地と判定される画地であっても、一

体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を

行う必要がないとされていることなどからその宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが

最有効使用である場合、いわゆるマンション適地等については、広大地に該当しないということです。

 

広大地に該当する条件の例示

各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの

 

 

該当しないもの

すでに開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地

現に宅地として有効利用されている建築物の敷地(例えば大規模店舗、ファミリーレストラン等)

原則として容積率300%以上の地域に所在する土地

公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地

(評価単位)

7-2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様 とする。(平11課評2-12外追加・平16課評2-7外改正)

(1) 宅地
 宅地は、1画地の宅地(利用の単位となっている 1区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。

(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間 等で行われた場合において、例えば、分割後の 画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると 認められるときは、その分割前の画地を「1画 地の宅地」とする。

(2) 田及び畑
 田及び畑(以下「農地」という。)は、1枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地をいう。 以下同じ。)を評価単位とする。
ただし、36-3((市街地周辺農地の範囲))に定める市街地周辺農地、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地、40-2((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地及び40-3((生産緑地の評価))に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

(3) 山林
 山林は、1筆(地方税法(昭和25年法律第226号) 第341条≪固定資産税に関する用語の意義≫第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された1筆をいう。以下 同じ。)の山林を評価単位とする。 
ただし、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林及び49-2((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

(4) 原野
 原野は、1筆の原野を評価単位とする。 
ただし、58-3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野及び58-4((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。

(5) 牧場及び池沼
 牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。

(6) 鉱泉地
 鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位 とする。

(7) 雑種地
 雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地 (同一の目的に供されている雑種地をいう。)を評 価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市 街地的形態を形成する地域において、82≪雑種地の 評価≫の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっ ており、その形状、地積の大小、位置等からみてこ れらを一団として評価することが合理的と認められ る場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。こ の場合において、1の(注)に定める場合に該当する ときは、その(注)を準用する。

(注)

1 「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地か らなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場 合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地とし て利用されている場合もあることに留意する。

2 「1枚の農地」は、必ずしも1筆の農地からなるとは限らず、2筆以上の農地からなる場合 もあり、また、1筆の農地が2枚以上の農地と して利用されている場合もあることに留意す る。

3 いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となって いる一団の雑種地」とすることに留意する。

出所 国税局ホームページ

不整形地の評価について相続税、贈与税の財産評価基本通達では下記の通りになっています。

 不整形地(三角地を含む。以下同じ。)の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15≪奥行価格補正≫から18≪三方又は四方路線影響加算≫までの
定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する。(昭45直資3-13・昭47直資3-16・昭57直評22・平3課評2-4外・平11課評2-12外・平12課評2-4外改正)

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(2) 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地()を求め、隣接する整形地()と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地()の価額を差し引いた価額を基として計算する方法

 

出所 国税局HP

固定資産税評価7割の根拠
 固定資産税評価に地価公示等を活用し、その7割をもって固定資産税評価とする根拠は財団法人資産評価システム研究センターが行った土地調査研究委員会の平成3年度の調査報告書にある。
  1 地価安定期における地価公示に対する固定資産税評価の割合
    昭和50年代の地価が比較的安定していた時期においては、地価公示価格と固定資産税の水    準は60%~70%であったが、昭和60年代以降徐々に低下し、平成3年度評価替えでの結果    では、約36%の水準まで低下している。
  2 資産間の評価の均衡
    平成2年に建築された家屋について抽出調査した結果、再建築価額の取得価額に対する割     合は、木造家屋で6割程度、非木造で7割程度となっている。
  3 基準宅地における収益還元法による価格割合
    収益価格の収益割合は、概ね50%ないし90%の範囲にあり、平均割合は7割であった。
  
以上の3点は、固定資産評価額は、地価公示価格等の7割程度を目途に評価を行うことする実証的な説明である。
減損会計における不動産鑑定評価
 減損会計において減損損失の測定をしなければなりません。減損損失の算定をするためには資産の回収可能額を算定する必要があります。ここで回収可能額とは、資産の正味売却価額と使用価値のいずれか高い方の金額を言います。使用価値が低い場合には正味売却価額の算定が必要となります。正味売却価額とは、不動産の時価から処分費用見込額を控除した額です。
 不動産の時価とは公正な評価額をいい、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定します。原則としてあるのは重要性に乏しい不動産についてまで厳格な評価を求めるのは経済合理性に反するため適用指針において「不動産鑑定基準」を強制していません。しかし、複合不動産や借地権など権利関係の錯綜した不動産については公示価格や路線価等に基づく時価の算定が困難であるため「不動産鑑定基準」に基づく時価の算定が必要になると考えられます。
 不動産の処分費用見込額とは次のものがあげられます。
1 仲介手数料
2 売買契約等締結費用(印紙代等)
3 その他
  抵当権抹消登記等に係る費用
  実測売買で、実測未了の場合の実測費用
  特に売り主が合意した広告宣伝費等
  処分時の建物取り壊し費用等