不動産の売買

マンション購入に際して前の所有者が滞納していた管理費は払わなければならないか。

先日、中古マンションを購入したいと依頼者の方からご相談がありました。当社では売買の仲介は行っていませんが、中古マンションの適正価格についてのご質問でしたのでお受けいたしました。築年数が１０年程度の中古マンションでしたが、前の所有者が管理費を滞納しており管理費も支払わなければならないかというご質問でした。

建物の区分所有等に関する法律では前の所有者が管理費を滞納していた場合、購入者が管理費の支払い義務を引き継ぐとあります。特に競売物件では管理費滞納の有無は記載されていますのでご注意下さい。

　借地権付きの家屋を売却しようと思っています。地主に相談すると借地権譲渡許可承諾料を支払うよう言われました。譲渡許可承諾料はどのように決定するのでしょう。

　いわゆる名義書き換え料をいわれるものであると思われますが、個別の案件によってまちまちであると思われますが、一般的には更地価格の１０％程度と言われているみたいです。借地権価格の１０％という事例もあります。名義書き換え料は建物の売主負担が多いですが、売買契約のときに買主が払うという契約をしても問題ありません。

　更地価格又は借地権価格の評価については不動産鑑定士にご依頼下さい。

　建築基準法が、改正されたときに、政府もシックハウス症候群についても検討がなされ、だんだんと対策がなされてきました。シックハウス症候群には倦怠感や頭痛といった症状がありますが、これは、建築物の床や天井につかわれている建材や家具などに使用されている有害な化学物質が影響されていると言われています。建築基準法では有害物質の使用を禁止、制限して、換気設備を設置することも義務づけています。

不動産の価格には地価公示、都道府県地価調査、相続税評価、
固定資産税評価の公的土地評価があります。

地価公示

地価公示法に基づいて、

1. 一般の土地取引の指標
2. 不動産鑑定士の鑑定評価の規準、
3. 公共用地の取引価格の算定の基準

を目的とし、国土交通省、土地鑑定委員会が毎年1月1日に発表します。

都道府県地価調査

国土利用計画法施行令に基づいて、

1. 国土利用計画法による価格審査の基準
2. 国土利用計画法に基づく土地の買い取り価格の算定の基準
3. 地価公示

をほぼ同様の役割で都道府県知事が毎年7月１日に発表します。

相続税評価

相続税法に基づいて、

1. 相続税、贈与税及び地価税課税のため
2. 相続又は贈与の際に課税するため

毎年国税局長が発表します。