不動産賃貸借

　土地を借りて家を建てている場合の増改築

　クライアント様から土地を借りて建物を建てて住んでいるが、このたび家の増改築をしようかと考えていますが、地主への増改築承諾料はどのように決めるのかというお問い合わせがありました。

　承諾料に関してはケースバイケースで個別の案件ごとに異なるため一概には言えませんが、地主との円満に承諾してもらうためには承諾料を支払うケースが多いようです。承諾料は更地価格の２％から６％程度です。

　更地価格の把握は不動産鑑定士にお問い合わせ下さい。

使用借権は、使用貸借契約によって設定され無償で他人の土地やものを利用できる権利で、
土地に設定すればタダで土地を使用できます。

使用貸借の意義

民法第５９３条

使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還することを約して相手方よりある物を受け取ることによって、その効力を生じる。

実際には使用貸借契約は書面によって契約されることは少ないため、なんらかのトラブルが発生する可能性が高く気をつけねばなりません。

よく比較されるのが有償の場合の賃借権ですが、賃料を支払っていたとしても非常に賃料の水準が低い場合には使用貸借を認定される場合があります。

鑑定評価にとって使用貸借契約による評価はあまりありませんが、実務的なことは次回ご報告したいと存じます。

借地契約が成立したら借地人には賃料を支払う義務が生じます。

借地人が賃料の不払いがあった場合には、借地契約を解除してしまう理由となりますが、
賃料の滞納があったからといってすぐに契約の解除を認めると、借地人にとって酷な結果となり、
建物を壊して立ち退かなければなりません。

借地契約は長期の契約が多く、このような継続して契約される場合は
地主、借地人の信頼関係が大切になってきます。

したがって、賃料の滞納があった場合でも信頼関係を裏切るような事情があった場合にしか
解除をみとめないことにしたのです。

信頼関係を破壊するといえる程度に至っている場合は別として、
すぐに契約を解除することは認められず、相当の期間を定め、催告し、
その期間内に支払いがない場合に初めて解除が認められるのです。

借家とは何か

アパート、マンション、一戸建てなど、建物を賃借する場合を借家と言います。

すなわち、借家とは、一般に建物を他人から借りることを言いますが、住居をして借りる場合だけでなく、事務所や店舗として使う場合もあります。

有償の場合は賃貸借、無償の場合は使用貸借となります。

借地借家法の制定

建物は居住するにしても働くにしても人の生活に密接に結びついておりその貸し借りは人々の生活にとって重要なこととなっています。

したがって、民法の定めだけでは十分に対応することができないため借地借家法をいう特別法が制定されています。

借地借家法でいう建物とは、土地に定着し、壁と屋根があり、住居用や営業用として利用することができる永続性のある建物をいいます。

（賃貸借）

民法第６０１条賃貸借は、当事者の一方が相手方にある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。