スタッフブログ

『不動産目利き塾』塾長の大谷です。

もう夏まっさかりですね。

現在、お盆休み中です。

さすがに事務所に出社しても

電話もなく事務作業が進みます。

家に帰るとハーレム状態で

大変なことに

なっています。

つづきは編集後記で。

以下コンテンツです。

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○　＜ 本日のメニュー　　　　　　　　　　　　　　　　│
＜□＞ │◆不動産投資の市場分析　　　　　　　　　　　　│
||　 │　マーケットを読む力　　　　　　　　　　　　　│
│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
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◆◆◆　　　市場分析　　　　◆◆◆

不動産鑑定士は

鑑定評価をするときは

市場分析が欠かせません。

不動産投資も同じで

市場分析が必要となります。

不動産鑑定士は

売買市場と賃貸市場の

両方の市場を考えて分析

していきますが、

不動産投資初心者は

特に賃貸市場のほうが

重要なのでこちらからお話しましょう。

まず市場分析ってなんだろう

って思われているかたが

ほとんどだと思います。

簡単に言えば

不動産の取引の当事者が

どんな人だろうって考えことです。

売買市場で言えば、

どんな人が

買ったり売ったりする人なんだろう

賃貸市場で言えば、

どんな人が

借りたり貸したりする人なんだろう

ということです。

例えば、

買い手は個人の不動産投資家、

売り手は不動産業者、

個人の富裕層など、

借り手は会社員、

貸し手は個人の富裕層など

市場分析は

不動産投資にとってとても重要なことなのです。

ワンルームマンションの

主な借り手は大学生で

貸し手は個人投資家

このケースでは、

周辺に大きな大学があるのかどうか、

家賃の相場は

いくらに設定されているのか、

部屋の大きさはどのくらいの広さなのか、

いろいろ分析を行って

不動産投資の可否を決定していきます。

大学の移転計画があったり、

駅の新設が予定されていたりすると

賃貸市場は大きく動きます。

大学の一部が移転した場合に

１、２年生はＡ市、

３、４年生はＢ市

なんてことはよくあります。

この場合、市場分析の結果、

半分半分でどちらでも同じかなっと

思うかもしれません。

確かにそうかもしれません。

例えば

Ｂ市が都会で相対的に家賃が高いケースであると

学生は１年生のときに借りたマンションのまま

引っ越しせずにそのままの

住み続けるということもあり得ます。

また

このケースが反対の場合なら

違った結果になるかもしれません。

Ｂ市が家賃が安く、

Ａ市が高いなら

３年生になったら引っ越しを

考えるかもしれません。

学生の傾向としては住むなら

家賃の安いＡ市、

アルバイトは都会のＢ市で

働くということもよく耳にします。

このように市場分析は難しいことではなく

自分に当てはめて自分だったら

どうするか

という観点を常に持つということが重要です。

あなたはどこに住みたくて、

いくらだったら借りるのか。

ということで、今回はここまでです。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■　編集後記　━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

もう８月中旬ですね。

カブトムシのお話

カブトムシの幼虫を育てていたという

お話はさせていただきましたが

７月にサナギから成虫になりました。

成虫３匹ともメスだったので

急遽、ホームセンターからオスを購入

してきました。

オス、メスペアでしか売ってくれなかった

のでメス４匹にオス１匹で飼っています。

毎日ゼリーをやるのが日課となりましたが

よく食べるのでゼリーの在庫が心配な

この頃です。

たくさんタマゴを産んで子孫を残して

欲しいですね。

…………‥‥‥・・・・・・━━━━・・・・・・‥‥‥…………

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不動産目利き塾』塾長の大谷です。

もう夏まっさかりですね。

私の夏休みの思いでは

ざっくり痛い思い出です。

つづきは編集後記で。

以下コンテンツです。

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○　＜ 本日のメニュー　　　　　　　　　　　　　　　　│
＜□＞ │◆不動産競売（後半）　　　　　　　　　　　　　│
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◆◆◆不動産競売（後半）◆◆◆

前回予告していました、不動産競売（後半）についてです。

競売に参加するには次のような物件には

注意しなければなりません。

１　市街化調整区域にある物件

２　借地権付き建物などの権利関係の複雑な物件

３　賃借人が既に借りている物件

１　市街化調整区域とは

都市計画で市街化を抑制する地域で

建物などの建築の制限のある地域です。

市街化区域とは

反対にすでに市街化を形成している区域又は

市街化を図るべき区域です。

したがって、市街化調整区域では

一般的には田畑が多い農家集落が多いです。

古家付きで購入したとしても次に再建築

できるかは分かりませんので

必ず市役所などで調査しなければなりません。

全般的に市街化調整区域の物件は安いですが

不動産投資と考えるならまず収益性を

考えましょう。

いくら物件が安いといっても

所有者が実際に住むのではなく

賃貸するというなら

賃貸市場があるかどうか

専門の業者さんに聞かなければ

なりません。

とくに地元の不動産業者に

聞いてみることが必要です。

物件がいくら安いからといってとびつかない

ことが重要ですね。

２　借地権付き建物とは

土地を借りてその上に建っている建物で

土地の所有権は他人が持っています。

この場合は土地の所有者に対して

借地料を支払っていますので

借地料がいくらなのか、

借地期間は何年なのか

契約内容を確認しなければなりません。

権利関係は複雑であればあるほど

あとあと問題になることが

あるので初心者の方には

お勧めしません。

どうしても欲しい物件であるなら

専門業者さんにアドバイスを

してもらうのが得策でしょう。

３　賃借人が既に借りている物件

賃借人が借りて既に住んでいる場合は

ある意味不動産投資をするときは

新たに借り手を探さなくてもいいので

楽なのですが、

契約内容、家賃がいくらなのか、

延滞していないのかなど

すこし煩わしいですが確認しなければなりませんね。

ということで、今回はここまでです。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■　編集後記　━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

もう８月ですね。

夏休みは神戸のアンパンマンミュージアムに

行く予定にしております。

神戸にアンパンマンミュージアムが出来てから

初めての夏休みになりますので

子ども達でいっぱいだろうなと

想像するだけで汗をかいてしまいます（笑）。

私の夏休みの思い出は

毎日小学校のプールに

通ってたことが思い出されます。

大事な水泳大会の前にジュースの

空き缶のフタを踏んでしまい

ざっくり足をケガして緊急手術

試合に出られなかった思い出があります。

今の缶ジュースはプルタブになってとれませんから

安心です。

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最近、コンビニのレジ横に登場したコンビニコーヒー。

ファミリーレストランのドリンクコーナーのような

機械が登場しましたね。　利用されましたか？

豆がちゃんと入ってますよ！　ボタン一つで挽いてますよ！

抽出時間もあっという間ですよ！　価格も100円から180円ですよ！

缶コーヒーより美味しくて、スターバックス系より手頃な価格で、

レジ周りに一口菓子があったり、

パンやお弁当類と一緒に買うと割引があったり、

・・・・・ますます、コンビニの罠にはまってます。

コンビニコーヒー、あなたはどこ派ですか？

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○　＜ 本日のメニュー　　　　　　　　　　　　　　　　│
＜□＞ │◆不動産競売（中の後半）　　　　　　　　　　　│
||　 │　＜３点セット＞　　　　　　　　　　　　　　　│
│　　評価書・物件明細書のポイント　　　　　　　│
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◆◆◆不動産競売（中）◆◆◆

前回予告していました、不動産競売（中・後半）についてです。

不動産競売で３点セットとは、

Ⅰ．現況調査報告書、

Ⅱ．評価書、

Ⅲ．物件明細書のことでしたね。

評価書は、

評価書は売却基準価額（不動産鑑定士が評価した額に、

競売による市場修正をしたものが売却基準価額）の

根拠が記載されています。

評価書には

１．評価額

２．評価の条件

３．目的物件の表示

４．土地の概況

５．建物の概況

６．評価額算出の過程

７．参考価格資料、公示価格等

が、記載されています。

１．評価額

通常求めた価格に競売市場修正、占有減価等の所要の修正を

施して求めた金額です。

２．評価の条件

条件は民事執行法により売却に付されることを前提とした、

適正価格を求めるものである。

すなわち、求める評価額は一般取引市場において形成される

価格ではなく、競売特有の制約があることを前提とした価格

のことである。

３．目的物件の表示

物件目録に記載されています。

４．土地の概況

交通接近条件（最寄駅）、都市計画、画地条件（規模・

形状等）、道路条件、上下水道・ガス等の供給処理施設が

記載されています。

５．建物の概況

建物の用途、建築時期、構造、床面積等が記載されています

ので、建物価格を算出する際に重要な資料です。

６．評価額算出の過程

土地の価格と建物価格を算出しています。

７．参考価格資料

公示価格を参考にして、土地価格を算出しています。

物件明細書は、

書記官が売却の条件を書いた書面で、評価書と

現況調査報告書をベースに書かれている書面です。

ということで、今回はここまでです。

次回は、

「不動産競売（後）気を付けなければいけないポイント」

です。

次回を楽しみにして下さい。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■　編集後記　━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

そろそろ夏休みの予定を立てなければなりません。

今年は家族旅行を計画中です。

例年、家族旅行を計画すると、誰かが病気になり中止したり、

予定を変更して早く帰ってきたりが続いています。

ズバリ！

今夏の目標は「健康管理」です。

１．冷たいジュースは飲まない！

２．冷房は弱めに設定！

３．早めに病院へ行く！

４．早寝早起き！

これらを励行して病気にならないよう、

気を付けましょう！

もちろん、皆様も、ね！

神戸マラソンの抽選は外れました。
お友達からも落選の報告が続々届いております。
大阪マラソンは何人かは当選の吉報を頂いておりますが、神戸マラソン
の方が狭き門となっているのでしょうか？
当選された方にはぜひ楽しんで頂きたいと思います。
いささかテンションは下がっておりますが、キロ６分から８分くらいで１５
キロ走ることができましたので、ゆっくりと２０キロ走れる体作りにを行っ
て参りたいと思います。
最近は暑くなっているので熱中症に気を付けて水分補給を行ってやらな
水は飲むなよ、バテるからな。と昔はよく言われましたが、ちゃぷちゃぷ
お腹がなるくらいにゲータレード飲んでいます。
また、節電の折なので、今日はゴミ捨てにはマンションの階段を利用し
てエレベーターを利用せずに駆け上がりましたが、こういうときに運動不
足痛感しました。
この間、神戸のランニングステーションを利用しました。こじんまりとして
としていましたが、シャワー、ロッカーありで利便性はよかったですが、
快適性は普通かな。ストレッチできるスペースはなかったです。次回は
神戸サウナを利用したいですね。

１１月２５日に開催される第２回神戸マラソン（神戸新聞社共催）の実行委員会は２９日、ランナーの応募者に抽選結果を通知し始めた。電子メールは同日中に届き、郵便で申し込んだ人にも７月４日までに届く見込み。
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0005174261.shtml

土地「公共の利益優先」は２４％ 地主の権利制限で国調査
国交省のアンケート結果が出ましたというニュースですが、用地買収
と不動産鑑定は密接に関連してきますが、公共の利益と私権は難しい
問題です。防災関連についてはやや公共の利益優先してもやむを得な
いと考えている方が増えたのは、震災の影響なのでしょうね。

http://woman.infoseek.co.jp/news/society/story.html?q=11kyodo2012061101002086