不動産鑑定士の記事

 

最近、コンビニのレジ横に登場したコンビニコーヒー。

ファミリーレストランのドリンクコーナーのような

機械が登場しましたね。 利用されましたか?

豆がちゃんと入ってますよ! ボタン一つで挽いてますよ!

抽出時間もあっという間ですよ! 価格も100円から180円ですよ!

缶コーヒーより美味しくて、スターバックス系より手頃な価格で、

レジ周りに一口菓子があったり、

パンやお弁当類と一緒に買うと割引があったり、

・・・・・ますます、コンビニの罠にはまってます。

コンビニコーヒー、あなたはどこ派ですか?

┌───────────────────────┐
○ < 本日のメニュー                │
<□> │◆不動産競売(中の後半)           │
||  │ <3点セット>               │
│  評価書・物件明細書のポイント       │
└───────────────────────┘

◆◆◆不動産競売(中)◆◆◆

前回予告していました、不動産競売(中・後半)についてです。

不動産競売で3点セットとは、

Ⅰ.現況調査報告書、

Ⅱ.評価書、

Ⅲ.物件明細書のことでしたね。

評価書は、

評価書は売却基準価額(不動産鑑定士が評価した額に、

競売による市場修正をしたものが売却基準価額)の

根拠が記載されています。

評価書には

1.評価額

2.評価の条件

3.目的物件の表示

4.土地の概況

5.建物の概況

6.評価額算出の過程

7.参考価格資料、公示価格等

が、記載されています。

1.評価額

通常求めた価格に競売市場修正、占有減価等の所要の修正を

施して求めた金額です。

2.評価の条件

条件は民事執行法により売却に付されることを前提とした、

適正価格を求めるものである。

すなわち、求める評価額は一般取引市場において形成される

価格ではなく、競売特有の制約があることを前提とした価格

のことである。

3.目的物件の表示

物件目録に記載されています。

4.土地の概況

交通接近条件(最寄駅)、都市計画、画地条件(規模・

形状等)、道路条件、上下水道・ガス等の供給処理施設が

記載されています。

5.建物の概況

建物の用途、建築時期、構造、床面積等が記載されています

ので、建物価格を算出する際に重要な資料です。

6.評価額算出の過程

土地の価格と建物価格を算出しています。

7.参考価格資料

公示価格を参考にして、土地価格を算出しています。

物件明細書は、

書記官が売却の条件を書いた書面で、評価書と

現況調査報告書をベースに書かれている書面です。

ということで、今回はここまでです。

次回は、

「不動産競売(後)気を付けなければいけないポイント」

です。

次回を楽しみにして下さい。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

そろそろ夏休みの予定を立てなければなりません。

今年は家族旅行を計画中です。

例年、家族旅行を計画すると、誰かが病気になり中止したり、

予定を変更して早く帰ってきたりが続いています。

ズバリ!

今夏の目標は「健康管理」です。

1.冷たいジュースは飲まない!

2.冷房は弱めに設定!

3.早めに病院へ行く!

4.早寝早起き!

これらを励行して病気にならないよう、

気を付けましょう!

もちろん、皆様も、ね!

 マチカン(町の不動産鑑定士)の大谷です。

 先週木曜日は豊岡市城崎町に行ってまいりました。もちろん仕事です。のついでに温泉も入ってきました。今回は、地蔵湯です。なぜ地蔵湯かというかは知りませんが、お店の前にはお地蔵様がいらっしゃいました。平日の午前中、あさ10時くらいということもあってお客さんは数名で空いていました。駐車時間の2時間以内に、実査して、温泉はいって、お土産買って、おじさんに地図の会社の人と間違われ、いろいろ今年の4月から店舗名が変わったとか、なんやかんや教えて頂きました。以上温泉鑑定士ではないですが、またご報告いたします。

IMG_0087.jpg

日傘も帽子も苦手なパートです。

 

最近では法務局での調査は、法務局のHPからあるていどの閲覧申請が

できますし、書類の発送はクロネコや、佐川急便が電話1本で事務所

まで取りに来てくれます。

と~っても便利になりました。

冷たい北風の中自転車を走らせることも、照りつけるアスファルトに

炙られて汗をかくこともなく、とっても快適。

 

でも、やっぱり紫外線にはあたってますよね?

た~ぷりと浴びてます。

靴の形に足の甲が・・・Tシャツの形に首が・・・髪の毛もパサつい

て・・・

ガラスだってとおるし、窓際なら室内だって、どんどん入ってくる紫

外線。恐るべし。

不動産鑑定士も車に乗る時間も多いし、現地調査で炎天下歩き回るこ

とも多いので、よく日に焼けてます。

 

太陽光の効用は再認識しましたが、次は紫外線の害のシャットアウト

です。

まず、朝の支度から。UVカット剤入の化粧品を使う。手や首周りに

は日焼け止めクリーム。ファンデーションは水性+パウダーが効果的。

最近はストッキングの上からスプレーする日焼け止めもあるみたい。

こまめに塗り直すのも基本。夜にはUVカット剤をしっかりと洗い流

して、しっかり保湿。

一番紫外線の強い10時から14時の屋外への外出は控える。

服装はつばのある帽子や日傘。大きめのサングラスに長袖の上着や手

袋。首周りはスカーフ。白いものより、黒いもの。肌を露出せずに

黒尽くめ・・・かなり怪しい人物になるかもしれません・・・

 

長時間外にいるときには、これくらい必要でしょう。

 

今年の夏はディフェンスに力を入れましょう!

 


 不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、
「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。

 不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。国や都道府県が土地の適正な
価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、
公共用地の取得、相続税標準値の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行ってい
ます。不動産についての専門家、「不動産鑑定士」はあなたの身近で活躍し、
あなたの不動産の良き相談相手なのです。

 不動産競売の評価も不動産鑑定士が行っています。
  人が借金をするとき自分の土地や建物を抵当にいれて借金をすることはよくあります。
しかし、借金を期限までに返せない場合、債権者は裁判所に申し立てをし、抵当に入れられた不動産は競売にかけられます。
 抵当権をつけていなくても債務者が手持ちの金銭で債務を返済できない場合は債権者の申し立てにより競売にかけられる場合もあります。
競売の評価
 執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。不動産鑑定士は、その不動産がどのくらいの価値のあるものかを評価する。近傍同種の不動産の取引等の事情を考慮して遅滞なく評価しなければならない。一般の売却と異なり、競売による評価ということを鑑みて考慮しなければならない。
 評価が実施されたときは、評価人は、評価書を作成して執行裁判所に提出しなければならない。
執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(売却基準価額)を定めなければならない。