不動産鑑定評価の記事

 宅地造成工事費は、不動産鑑定評価にとって重要なものです。
 不動産の鑑定評価基準では再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達する場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。なお建設資材、工法の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持ち物に置き換えて求めた原価(置き換え原価)を再調達原価とみなすものとします。再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとします。
 なお、置き換え原価は対象不動産と同等の有用性をもつ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとします。素材となる土地の標準的な取得原価は、対象不動産が造成完了後あまり期間が経過していない場合で、かつ、近隣地域の周辺地域等に類似の素地の事例等がある場合に求めることができます。
減損会計における不動産鑑定評価
 減損会計において減損損失の測定をしなければなりません。減損損失の算定をするためには資産の回収可能額を算定する必要があります。ここで回収可能額とは、資産の正味売却価額と使用価値のいずれか高い方の金額を言います。使用価値が低い場合には正味売却価額の算定が必要となります。正味売却価額とは、不動産の時価から処分費用見込額を控除した額です。
 不動産の時価とは公正な評価額をいい、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定します。原則としてあるのは重要性に乏しい不動産についてまで厳格な評価を求めるのは経済合理性に反するため適用指針において「不動産鑑定基準」を強制していません。しかし、複合不動産や借地権など権利関係の錯綜した不動産については公示価格や路線価等に基づく時価の算定が困難であるため「不動産鑑定基準」に基づく時価の算定が必要になると考えられます。
 不動産の処分費用見込額とは次のものがあげられます。
1 仲介手数料
2 売買契約等締結費用(印紙代等)
3 その他
  抵当権抹消登記等に係る費用
  実測売買で、実測未了の場合の実測費用
  特に売り主が合意した広告宣伝費等
  処分時の建物取り壊し費用等