住宅地の記事

用途的地域から見た住宅地の鑑定評価

住宅地域の区分

優良住宅地域

優良住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において街区及び角地が整然としており、かつ、敷地が広大で、平均的に標準住宅地域における一般住宅よりも多額の建築費を要する住宅が連たんしている地域である。

また、地域内居住者の生活水準は高く、住環境は極めて良好な地域である。

1. 標準的面積はおおむね３００㎡以上である。
2. 一戸建て専用住宅が多い
3. 用地地域は第一種低層住宅地域が多い
4. 従来かから名声のある地域
5. 著名人等の住宅が比較的多い。
6. 各画地が門、塀等に囲まれｍ緑樹が多い閑静な地域
7. 建築の施工の質が優れている。
8. アパートや店舗等が見あたらない。

標準住宅地域

標準住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において、優良住宅地域及び混在住宅地域に該当しない住宅地域をいう。

地域内の住宅は一般住宅で敷地規模及び建築の施工の質が標準的な住宅地が中心とされ形成され、住環境は中庸の地域である。

混在住宅地域

混在住宅地域は比較的狭小な一般住宅及び共同住宅が密集する地域、または、住宅を主体として、店舗、事務所、小工場等が混在する地域をいう。

街区、画地は雑然として住環境は良好とは認められない地域である。

農家集落地域

農家集落地域は都市の通勤圏の内外に関わらず、比較的小規模な町村において在来の農家集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない一般住宅地域をいう。

この地域は、非市街地における農漁村住宅、一般住宅等の集落地域あるいは市街化調整区域または都市計画区域の定めのない地域にある場合が多い。

住宅地とは、鑑定評価でいうと住宅地域内の土地をいいます。
当たり前とおしかりをうけるかもしれませが、鑑定評価基準にあります。

住宅地域とは、宅地地域のうち、居住の用に供される建物等の敷地の用に供されることが、
自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。

まどっろこしい表現ですが、なになにの用に供されることが、自然的、社会的、経済的、行政的観点から見て合理的と判断される地域とは、住宅地域の判断基準として、あるまとまりのある地域に存する土地の用途性が客観的に判断されるべきであって、個人の主観的な不合理な使用方法にまどわされることのないように合理的な判断によって住宅地域を判断するということです。

したがって、住宅地は、住宅地域に存する土地ですから、現実に居住の用に供されている建物の土地に限られず、もちろん居住の用に供されている場合も含まれますが、農地や商業地として使用されている場合もあります。

例えば、都市計画上は用途地域は住居地域であっても用途的地域は異なる場合もあります。
都市計画法上は用途地域が住居に指定されている場合でもいろいろな用途が混在しています。

用途的地域からみると、住宅地域は、その地域的特性により、

1. 優良住宅地域
2. 標準住宅地域
3. 混在住宅地域
4. 農家集落地域
5. 別荘地域

に区分されます。

詳細については次回報告します。