担保の記事

土地を売買する・担保にする・賃貸借するなど、適正価格が必要な場合、
不動産鑑定士が公正な立場から土地の鑑定評価を行い、お答えいたします。

土地の鑑定評価を行う場合、

• 資料の収集・整理
• 役所などでの調査
• 現地調査など

多くの判断材料を必要とします。

それは、土地は１つとして同じものが無いからです。

住宅団地内のものや空き地、商店・オフィスの建ち並ぶ商業地、工業地、田畑、山林など。

地形や傾斜、接面道路、日照、周辺環境、利用方法なども違います。

また、一人一人の土地に対する考え方や好み、地縁性なども様々です。

このように土地の鑑定評価には、正確な資料を元に、多くの知識と経験の積み重ねによる判断を要するものです

鑑定評価のための調査

• 事務所内：住宅地図、公示・調査価格、路線価、ガスの有無、
  埋蔵文化財の有無、取引事例等
• 法務局：土地・建物登記簿、公図、測量図、建物図面等
• 市役所：上下水道の有無、都市計画及び用途地域、道路の種類等
• 現地：地形、形状、接面道路、日照、周辺環境、近隣の風評等

不動産の担保価格は、どうやって求めるのでしょうか？

不動産の担保価格　＝　評価額　×　掛目

「評価額」とは、普通の不動産市場で売買されると思われる価格

「掛目」とは、評価額を債権の存続期間中確実に実現できる一定の割合

「評価額」＝「正常価格」＝「時価」

「評価額」は、不動産鑑定評価基準による「正常価格」のことで、私達には「時価」といった方が馴染みがあるかもしれません。

評価額の算出には、基本的にA～Cの３方式を適用して求めます。

A不動産にどれほどの費用が投じられて作られたものか

（費用面に着目した原価方式）　供給者側に立った価格＝「積算価格」

Bそれを利用することにより、どれほどの収益が得られるか

（収益面に着目した収益方式）　需要者側に立った価格＝「収益価格」

Cそれがどれほどの値段で一般に取引されているのか

（市場性に着目した比較方式）　市場の均衡価格＝「比準価格」

対象不動産が賃貸マンションか、戸建住宅なのか、商業用、造成地など様々なケースに合わせて、A～Cの重要度が変わります。

賃貸マンションの場合では当然にB「収益価格」に重きを置き、ACも参考にします。

「掛目」

債権の存続期間中、いつでもその債権価額以上で確実に処分するため、対象不動産の時価を現実の社会経済情勢に合わせていく必要があります。

一般経済社会情勢の変化や、所在地域の衰退などによる減価、建物の劣化による減価、売却に要する費用、延滞利息などの負担、競売など時間的制約による価格低下・・・様々な危険性を排除するために一定の割合を金融機関は定めています。

不動産の担保価格は「査定額」とも言われ、「評価額」にこの「掛目」を乗じます。

不動産の担保価格とは？

「対象物件（以下、対象不動産といい、対象たる土地は対象地、建物は対象建物という）に最適な評価方法あるいは併用した評価方法により求めた評価額に担保掛目を乗じて算出した価格」

（全国銀行協会連合会「不動産金融研究会報告・不動産融資マニュアル」1992より）