財産評価基本通達の記事

 

税務評価において税理士の先生から広大地の判定のご依頼がありました。開発想定図面のご依頼もあり、市役所での打ち合わせを行い、作成致しました。

 

財産評価基本通達における広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等のつぶれ地が生じ

る土地を前提としていること、また対象地がその比較において広大地と判定される画地であっても、一

体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を

行う必要がないとされていることなどからその宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが

最有効使用である場合、いわゆるマンション適地等については、広大地に該当しないということです。

 

広大地に該当する条件の例示

各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの

 

 

該当しないもの

すでに開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地

現に宅地として有効利用されている建築物の敷地(例えば大規模店舗、ファミリーレストラン等)

原則として容積率300%以上の地域に所在する土地

公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地

不整形地の評価について相続税、贈与税の財産評価基本通達では下記の通りになっています。

 不整形地(三角地を含む。以下同じ。)の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15≪奥行価格補正≫から18≪三方又は四方路線影響加算≫までの
定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する。(昭45直資3-13・昭47直資3-16・昭57直評22・平3課評2-4外・平11課評2-12外・平12課評2-4外改正)

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(2) 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地()を求め、隣接する整形地()と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地()の価額を差し引いた価額を基として計算する方法

 

出所 国税局HP