鑑定評価の記事

 

最近、コンビニのレジ横に登場したコンビニコーヒー。

ファミリーレストランのドリンクコーナーのような

機械が登場しましたね。 利用されましたか?

豆がちゃんと入ってますよ! ボタン一つで挽いてますよ!

抽出時間もあっという間ですよ! 価格も100円から180円ですよ!

缶コーヒーより美味しくて、スターバックス系より手頃な価格で、

レジ周りに一口菓子があったり、

パンやお弁当類と一緒に買うと割引があったり、

・・・・・ますます、コンビニの罠にはまってます。

コンビニコーヒー、あなたはどこ派ですか?

┌───────────────────────┐
○ < 本日のメニュー                │
<□> │◆不動産競売(中の後半)           │
||  │ <3点セット>               │
│  評価書・物件明細書のポイント       │
└───────────────────────┘

◆◆◆不動産競売(中)◆◆◆

前回予告していました、不動産競売(中・後半)についてです。

不動産競売で3点セットとは、

Ⅰ.現況調査報告書、

Ⅱ.評価書、

Ⅲ.物件明細書のことでしたね。

評価書は、

評価書は売却基準価額(不動産鑑定士が評価した額に、

競売による市場修正をしたものが売却基準価額)の

根拠が記載されています。

評価書には

1.評価額

2.評価の条件

3.目的物件の表示

4.土地の概況

5.建物の概況

6.評価額算出の過程

7.参考価格資料、公示価格等

が、記載されています。

1.評価額

通常求めた価格に競売市場修正、占有減価等の所要の修正を

施して求めた金額です。

2.評価の条件

条件は民事執行法により売却に付されることを前提とした、

適正価格を求めるものである。

すなわち、求める評価額は一般取引市場において形成される

価格ではなく、競売特有の制約があることを前提とした価格

のことである。

3.目的物件の表示

物件目録に記載されています。

4.土地の概況

交通接近条件(最寄駅)、都市計画、画地条件(規模・

形状等)、道路条件、上下水道・ガス等の供給処理施設が

記載されています。

5.建物の概況

建物の用途、建築時期、構造、床面積等が記載されています

ので、建物価格を算出する際に重要な資料です。

6.評価額算出の過程

土地の価格と建物価格を算出しています。

7.参考価格資料

公示価格を参考にして、土地価格を算出しています。

物件明細書は、

書記官が売却の条件を書いた書面で、評価書と

現況調査報告書をベースに書かれている書面です。

ということで、今回はここまでです。

次回は、

「不動産競売(後)気を付けなければいけないポイント」

です。

次回を楽しみにして下さい。

最後までお読み下さり、ありがとうございます。

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■ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

そろそろ夏休みの予定を立てなければなりません。

今年は家族旅行を計画中です。

例年、家族旅行を計画すると、誰かが病気になり中止したり、

予定を変更して早く帰ってきたりが続いています。

ズバリ!

今夏の目標は「健康管理」です。

1.冷たいジュースは飲まない!

2.冷房は弱めに設定!

3.早めに病院へ行く!

4.早寝早起き!

これらを励行して病気にならないよう、

気を付けましょう!

もちろん、皆様も、ね!

兵庫県の市街化区域と市街化調整区域の鑑定評価
 兵庫県に限らずですが、市街化区域と市街化調整区域に区分する区域区分に関する都市計画を定めるか否かは、都道府県の選択となります。したがって、全ての都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われているとは限りません。いわゆる非線引き区域と言われています。ただし、三大都市圏及び政令指定都市を含む都市計画区域については線引きが義務づけられています。
 市街化区域とは既に市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
 住宅が集中している地域は道路や公園を整備しなければならず、無秩序な開発が行われないように市街化を維持していく必要があり、優先的に都市として環境を形成していく必要があるため「市街化区域」として線引きされます。
 市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域
 農業や林業といった産業の環境を維持して市街化を抑制する必要があるため「市街化調整区域」として線引きされます。

用途的地域から見た住宅地の鑑定評価

住宅地域の区分

優良住宅地域

優良住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において街区及び角地が整然としており、かつ、敷地が広大で、平均的に標準住宅地域における一般住宅よりも多額の建築費を要する住宅が連たんしている地域である。

また、地域内居住者の生活水準は高く、住環境は極めて良好な地域である。

  1. 標準的面積はおおむね300㎡以上である。
  2. 一戸建て専用住宅が多い
  3. 用地地域は第一種低層住宅地域が多い
  4. 従来かから名声のある地域
  5. 著名人等の住宅が比較的多い。
  6. 各画地が門、塀等に囲まれm緑樹が多い閑静な地域
  7. 建築の施工の質が優れている。
  8. アパートや店舗等が見あたらない。
標準住宅地域

標準住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において、優良住宅地域及び混在住宅地域に該当しない住宅地域をいう。

地域内の住宅は一般住宅で敷地規模及び建築の施工の質が標準的な住宅地が中心とされ形成され、住環境は中庸の地域である。

混在住宅地域

混在住宅地域は比較的狭小な一般住宅及び共同住宅が密集する地域、または、住宅を主体として、店舗、事務所、小工場等が混在する地域をいう。

街区、画地は雑然として住環境は良好とは認められない地域である。

農家集落地域

農家集落地域は都市の通勤圏の内外に関わらず、比較的小規模な町村において在来の農家集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない一般住宅地域をいう。

この地域は、非市街地における農漁村住宅、一般住宅等の集落地域あるいは市街化調整区域または都市計画区域の定めのない地域にある場合が多い。

住宅地とは、鑑定評価でいうと住宅地域内の土地をいいます。
当たり前とおしかりをうけるかもしれませが、鑑定評価基準にあります。

住宅地域とは、宅地地域のうち、居住の用に供される建物等の敷地の用に供されることが、
自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。

まどっろこしい表現ですが、なになにの用に供されることが、自然的、社会的、経済的、行政的観点から見て合理的と判断される地域とは、住宅地域の判断基準として、あるまとまりのある地域に存する土地の用途性が客観的に判断されるべきであって、個人の主観的な不合理な使用方法にまどわされることのないように合理的な判断によって住宅地域を判断するということです。

したがって、住宅地は、住宅地域に存する土地ですから、現実に居住の用に供されている建物の土地に限られず、もちろん居住の用に供されている場合も含まれますが、農地や商業地として使用されている場合もあります。

例えば、都市計画上は用途地域は住居地域であっても用途的地域は異なる場合もあります。
都市計画法上は用途地域が住居に指定されている場合でもいろいろな用途が混在しています。

用途的地域からみると、住宅地域は、その地域的特性により、

  1. 優良住宅地域
  2. 標準住宅地域
  3. 混在住宅地域
  4. 農家集落地域
  5. 別荘地域

に区分されます。

詳細については次回報告します。

道路は不動産の鑑定評価にとって重要な調査項目です。

不動産の経済価値を大きく作用する重要な要因です。

(建築基準法42条1項)

道路とは、幅員4メートル以上(指定区域内では6メートル以上)のもので、かつ次の1~5のいずれかをいう。

建築基準法で都市計画区域の内外を問わず適用される規定では「道」という語をつかい、都市計画区域内で適用される規定では、「道路」をつかう。

  1. 国道、都道府県道、市町村道などの道路法による道路
  2. 都市計画法、土地区画整理法などの法律に基づいて築造された道路
  3. 建築基準法の規定が適用されるに至った際(建築基準法施行日、昭和25年11月23日)にすでに存在した道で、公道、私道は問わない。(既存道路という)
  4. 道路法、都市計画法などの法律に基づいた事業計画のある道路で、2年以内のその事業が執行される予定のものとして、特定行政庁が指定したもの(計画道路という)
  5. 道路法、都市計画法などによらないで、一定の技術的基準(令144条の4)に基づいて築造される私道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路という)。これは築造しようとする者が、特定行政庁の指定を受けるために申請をするもので、私道となる。